以下是关于退还购房订金的常规操作步骤：
首先，您需要查阅您所签订的购房合同，仔细审查其中有关退款事项的条文以及相关的违约条件、预先告知的期限以及应负的相应责任与义务。接下来，您可以向房屋开发者或者卖家递交关于退款的正式申请，同时随同提交相关的证明材料，如支付凭据、书面沟通记录等等。务必保证您的请求和理由表述得明确无误。
然后，您可以尝试与开发商或卖家进行协商，就退款事宜展开深入的讨论。双方可以通过召开会议、进行电话沟通或者发送电子邮件等多种方式进行交流，并寻找出一个能够共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力后，仍然未能与开发商或卖家就退款事宜达成共识，那么您可以考虑向相关的政府部门或者第三方机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定以及相关的法律法规来处理争议，并积极推进退款的执行。
最后，如果所有的其他途径均告失败，您还可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。在此之前，强烈建议您咨询专业的律师，以便获得更为详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。