根据现行法律法规，商铺返租被视为非法行为。具体而言，商铺返租表现为房地产开发商将一处商业地产项目细分为若干个小型产权商铺，并出售予众多个体业主。在此过程中，开发商需与小业主签订返租合同，约定在一定年限之内，商铺将交由开发商统一管理运营，同时按照预先约定的期限向小业主支付固定的租金收益。
从开发商角度来看，商铺返租无疑是一种迅速回收资金的有效手段；而对于广大普通投资者而言，商铺返租则如同一块诱人的蛋糕，每年都能获得较高的投资回报率，相较于投资住宅或写字楼等其他物业类型，其回报优势明显。

《商品房销售管理办法》第11条房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。