在持有并合法取得商品房预售许可证明的情况下所达成的房屋预售协议或合同，都具有法定效力。
然而，如果作为出售方的一方在此基础上没有成功获得相应的许可证，却已经与买方当即签订了认购协议或合同，那么这样的认购协议或合同则会被视作无效。但是，只要在提起任何法律诉讼之前，出售方成功地获得了商品房预售许可证明，那么相关法律法规就可以进行相应的修订，使得这些原本无效的协议或合同转变为有效的法律文件。
另外，对于买卖双方在书写能力方面以及他们的意思表示是否真实、自愿，也都有明确的规定和要求，只有在符合上述所有条件的情况下，才能建立起此类的协议或合同。
最后，我们要特别强调的是，无论是协议还是合同的内容，都必须在法律的框架之内进行合规化操作，并且严格遵守法律规定的形式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。