在某些情况下，即便开发商手中拥有的商铺无任何争议和纠纷存在，也仍然会面临无法进行商业交易或转让的困境。对于那些所谓“不可转让”的房产，相关法律法规已经对此做出了非常明确、详细且精准的规定。在实际操作中，以下这些情形常常被视为禁止转让房产的主要类别：
首先是通过出让的方式获得的土地使用权；
其次是经由司法机关及行政机关依据法定程序裁判确定的结果；
再者是由于收到政府部门具有决断性的查封措施或者出于对房地产权益的严格限制而产生的问题；
此外，如果房产产权存在严重争议或者尚未按照法律规定完成产权登记并取得相应的权属证书，那么同样也会被划入禁止转让的范畴。因此，如果开发商所持有的商铺不幸遭遇以上任何一种争议或纠纷，那么这些商铺就会被归类为权属存在重大争议的房产，进而无法实现合法转让。

《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条
规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。