根据我国相关法律法规，对于尚未获得商品房预售许可证的卖方而言，其与买方签订的商品房预售协议应被视为无效。
然而，如果在诉讼提起之前，卖方成功获得了商品房预售许可证，则该协议可恢复为有效协议。另有一种情况是，当争议各方认为商品房预售协议并未按照相关法律法规进行必要登记备案手续时，他们可以以此为理由要求判定此份协议无效。
然而，这种主张通常不会得到法院或仲裁机构的支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。