(1)关于商品房预售行为，根据我国相关法律法规的规定，这属于特定产业的专营范畴之内，因此，作为卖方的房地产开发商必须依法申请并获得商品房预售许可证后方可进行销售活动。若卖方在未获取预售许可证的情况下与买方签订了预售合同，那么这份合同将被视为无效；然而，如果在诉讼程序启动之前，卖方成功地获得了预售许可证，则该份合同将会被认定为合法有效。
(2)对于商品房预售合同而言，尽管其需要按照相关规定办理登记备案手续，但此项登记备案手续并不构成合同生效的必要前提条件，除非买卖双方在合同中对此事项另有明确约定。

《城市房地产管理法》第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。