首先，若开发商在与买方签署预定认购意向书中所规定的规定时间内，将买方已预定购买的房产出售予他人，致使买方未能顺利完成后续的正式签约手续，则开发商需按照原约定数额将收取的定金悉数退回给买方；其次，若因开发商自身原因尚未获取合法有效的商品住宅销售资格证书，乃至导致交易双方无法签署正式购房合同，甚至使该合同被判定为无效状态，开发商须无条件地将买方所支付的定金悉数返还，同时还应承担买方因此次交易而产生的所有经济损失；再次，若仅因双方对于正式购房合同中的附属协议部分存在分歧，与预定认购意向书条款无关，进而导致买卖合同无法顺利签署，实际上双方均未违反任何法律法规或合同约定，在此种情形下，开发商亦须将全部定金退还给买方；第四，若因预定认购意向书中对房价、面积及房型等关键性条款的规划或备忘录表述不清，且双方对此问题始终无法达成共识，最终影响到正式购房合同的签署，此时开发商亦须将定金全额退还给买方；最后，若因购房合同无法成立系由各类非人为因素或突发事件引发，例如自然灾害或政策调控等，原则上开发商仍应对定金予以返还。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。