以下是关于商品房预售合同有效性的一些法律解释：
1.若商品房未取得预售许可证，则该预售合同即为无效；然而，如在提起诉讼或提交仲裁之前已获得预售许可证，则该预售合同仍将被视为有效。
2.对于房地产开发企业在商品房规划范围内的房屋及其相关设施所做出的明确说明和承诺，只要这些说明和承诺具体且确定，同时对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的确定产生了重大影响，即便这些内容并未在合同中明确体现出来，也应当被视为合同的一部分，对双方当事人均具有约束力。
3.在未签订合同之前支付的定金，若由于一方当事人的原因导致未能签订合同，则根据定金规则进行处理。若因双方无法归责的原因导致合同无法签订，则应退还定金。
4.若商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收取了购房款项，则可认定该协议为有效的房屋买卖合同。
5.尽管未办理备案登记并不导致合同无效，但若当事人约定备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循此约定。
6.若出卖人与第三人恶意串通，另行签订买卖合同，即使房屋已实际交付给第三人使用，该合同仍然无效。

《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。