定金合同在定金款项实际交付之时即刻正式生效。依据我国《中华人民共和国民法典》之相关规定，当涉及到房屋买卖交易行为时，若卖方在收到买方支付的购房定金后违反合约约定，那么定金罚则将被予以适用，卖方须向买方双倍返还所收定金。关于定金数额的具体设定，一般情况下是由买卖双方凭自愿协商确定，但需注意的是，其金额不得超出交易标的物价值的百分之二十，否则超出部分将不具备法律效力。若为接受定金一方违约，则需按照约定向对方双倍返还；而若为支付定金一方违约，则其所支付的定金将无法收回。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。