商品房买卖协议并非预售合同。其与预售合同之间的差异主要表现在以下方面：预售合同所规范的标的物即为商品房。在此过程中，若房屋尚未全部竣工或开发商未能取得相应的房屋所有权证时，预售合同仅作为一种提前预售商品房的方式存在。相较之下，商品房买卖协议则更加专注于已完成建设并持有有效产权证明的房屋。

《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。