1、关于双方在合同条款上未能达成一致性的问题。在此细述，当买方在签署预订合同时所要求的正式《商品房购买合同》的内容当中，可以通过加入补充协议的方式以实现退还订金的最终目的。
2、对于项目识别的内部预订以及相关楼盘五项证书并未齐全这一情况。因为它本就属于无证销售的范畴，所以买方可向开发商明确提出要求，退回已支付的购房款项，而无需投入大量时间和精力去搜集证明材料。若开发商仍然拒绝退还，买方有权直接向法院提起诉讼进行维权。
3、相应开发商未能按期交付房屋的问题。根据购房合同中的约定，如果开发商未能按照约定的时间交付房屋，那么这将被视为开发商的违约行为，买方有权要求开发商退还购房款项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。