依据我国相关法规，获得了商品房预售许可证所签订的预售房屋买卖合同是合法有效的；然而，如果开发商未能取得商品房预售许可证明便与购房者签订的预订协议则属于无效范畴。但是，倘若在诉讼案件提起之前，开发商已经成功地获得了该项许可证，那么这一份预订协议则是有效的。需要指出的是，参与双方必须具备书面表达的能力以及其意思表示必须符合自愿和真实原则。此外，合同条款也必需合法且应该符合法律法规所规定的格式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《民法典》第一百四十三条　
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。