当购买不动产时，已签署了订金合同的情形之下，买方无法违反合同约定。尤其需要注意的是，如果买方违约，那么卖方有权按规定不予退还买方所付之订金。同样地，若卖方未能履行约定，则需将买方支付的订金以两倍的数额进行赔偿。值得强调的是，购房订金合同自买方交纳订金之日起即告生效。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。