1.如若卖方未能取得商品房预售许可证并与买方签署相应的预售协议，则该协议应被判定为无效。然而，若是在诉讼提出之前，卖方已经成功获取了商品房预售许可证，那么这个预售协议就得以被认可为有效。这是《商品房买卖合同纠纷解释》中明确规定的内容：若卖方尚未取得商品房预售许可证便与买方签署预售协议，应当认为该协议是无效的。但若原告在提出诉讼之前已获得了商品房预售许可证，那么上述协议便可被视作合法有效。
2.如果有任何一方因商品房预售合同未按照相关法律和行政法规进行登记备案而主张该合同无效的，应该不会得到支持。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。