在未经官方公开程序或公证证明之情况下达成的私下售房契约书，其有效性是需要考量的。参与交易的双方当事人必须具备完全的民事行为能力以保证意志表达的真实性和一致性；同时，买卖交易关系的建立不得违反基本公序良俗，并且，协定的具体条款内容也不能违反现行任何法律或行政法规中的强制性规范。

《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。