购房人具备合法的退房权利的前提和条件包括但不限于以下情况：首先，实测的房屋面积超出了合同所约定的面积3%以上，或者实际测量的面积与合同中约定的面积偏差绝对值超过了3%；其次，开发企业未能按照合同约定的时间履行交房义务；第三，开发企业对建筑规划以及设计进行擅自修改，从而导致房屋的结构类型发生变化，甚至直接影响到户型、室内空间大小及朝向等多个方面；第四，开发企业对尚未取得商品房预售许可证的房屋进行销售；第五，开发企业所建设并交付的房屋其主体结构存在质量问题，或是房屋质量存在严重缺陷以致影响到房屋的正常居住使用功能；第六，购房人无法办理房屋所有权的转移登记手续，亦或根本无法按时完成这类手续；第七，购房者提出的贷款申请被银行拒绝，且双方当事人对支付方式未能达成一致意见；最后，当合同中所载明的其他退房条件有所触发时，买房人也有资格依照法律规定行使退房权利。

《商品房销售管理办法》第三十五条
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。