不能抵押的房产：
1、存在权属争议的；
2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；
3、存在权利限制的房产，例如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产、私人建房等；
4、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

《民法典》三百九十九条
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。