按照我国现行法律法规的要求，预售商品房的具体操作步骤主要包括以下四个环节：首先，房地产开发商需向政府部门申请领取预售许可证；
其次，开发商与购买者共同签署商品房预售合约；
紧接着，需进行预售合同的登记备案以及预告登记手续；
最后，开发商须将建设完毕的商品房如期交付予购房者，同时完成房屋所有权的转移。

《不动产登记暂行条例》第二百七十一条
申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(1)登记申请书;
(2)申请人的身份证明;
(3)已登记备案的商品房预售合同;
(4)当事人关于预告登记的约定;
(5)其他必要材料。此外，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。