商品房预售合同乃预产商与预定者双方通过协商达成一致，由预产商承诺在特定期限内向预定者转让即将建设完成之商品房的所有权，同时预定者向预产商支付一定金额作为订金或支付全部房价分期付款，而预定者则应依照约定日期接收到约定的商品住房所签署的书面协议。
然而，若预产商在诉讼发生之前仍未能获得所需的商品房预售许可证明，该预售合同即被视为无效。
依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的明确规定，预产商如未能取得商品房预售许可证明，与预定者签订的商品房预售合同应被判定为无效；
然而，如果预产商在诉讼发生前成功获取了商品房预售许可证明，则该预售合同可被视为有效。
此外，第六条也有相关规定指出，若当事人主张商品房预售合同因未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续而无效，此种主张不应得到支持。
若当事人约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的前提条件，则应遵循其约定；
但若当事人一方已履行主要义务且另一方已接受，则该约定不成立。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。