关于商品房认购协议中的订金能否退还这一问题，我们需具体情况具体分析并采取相应措施:
1.若在争议解决之日前，发展商尚未取得商品房预售许可证书，此份房屋认购书即被认定为无效，在此种情况下，订金应当退还给购房者;
2.倘若买家未能遵守认购书所明确约定的签约时间与地点，使得交易无章可循，属于买家自身违反约定，因此其已支付之定金应予没收;
相反地，若卖方在认购书规定的约束期限内将待售房产转售于其他人，从而致使无法正式签署买卖合同，这种情况则视为是卖方违约，卖方须向购买者双倍退还款项;
3.假设双方能够在既定的期限内顺利完成正式合约的签订，那么买家在履约完毕之后，其支付的定金可以替换为应缴楼款，或者由双方协商决定暂时保留;
然而在实际履行正式合同的过程中，若有任何一方发生违约行为，根据相关法律法规，违约一方应对另一方支付“不予退还”之违约金，或者支付“双倍偿还”之违约金;
4.倘若双方均未出现以上第一条中所列明的违约情状，但因对预售（销售）契约及其补充条款的内容存在分歧而导致延误签订正式合同时，卖方应当全额归还买方已支付的定金。
5.假如在正式签署合同之际，一方对认购书中明文确认的诸多条件（例如价格、房源编号、面积等）进行了修改，最终导致签约工作未能顺利展开，这种情况便意味着违约。
对于受到违约影响的买方来说，其所支付的定金不应予以归还;
对于卖方而言，其应对买方支付双倍的定金作为赔偿。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。