律师解析：
（1）商品房预售业务，属于国家法律法规明确规定的特殊经营项目范畴，在此背景之下，出卖方须按照法定程序申请领取商品房预售许可证明方能开展相应的销售活动。若出卖方未能按此要求获得相关审批并签署预售合同，则该合同被视为无效；然而，如果出卖方能够在提起诉讼之前成功获取预售许可，则该项合同即宣告为合法有效。（2）在实际操作中，商品房预售合同需依法进行登记备案手续的办理，然而这并不构成合同正式生效的必要条件。除非买卖双方另有约定并以书面形式作出明示，否则此类登记备案手续仅作为合同履行过程中的常规流程之一。