一份协议若要具备法律效力，通常需满足以下几个关键条件：
一、主体合格
签订协议的各方当事人必须具备相应的民事行为能力。
完全民事行为能力人，也就是能够独立进行民事活动，对自己的行为及后果有清晰认知和承担能力的人，可以独立实施各类民事法律行为。
而限制民事行为能力人，例如8周岁以上的未成年人，他们实施的与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为才是有效的。
二、意思表示真实
协议应当是各方真实意愿的体现。
在签订协议过程中，不存在欺诈、胁迫、重大误解等可能导致意思表示不真实的情况。
例如，一方通过隐瞒重要事实或者虚构情况，诱使另一方签订协议，这样的协议就可能因为意思表示不真实而不具有法律效力。
三、内容合法
协议内容不得违反法律法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。
例如，不能在协议中约定进行违法犯罪的行为，像走私、贩毒等；也不能约定违背公序良俗的内容，如以不道德的方式获取利益等。
四、形式合法
某些协议可能需要特定的形式，常见的如书面形式。
一般而言，口头协议也是有效的，但对于一些重要的合同，法律明确规定需采用书面形式，
满足上述条件的协议，通常能发挥法律作用，受到法律的有效保护。

案情回顾:

小朱与小李签订一份房屋买卖协议，小朱10岁，在未告知法定代理人且未经其同意下签协议，且小李隐瞒房屋严重质量问题，协议约定若一方违约需承担高额但远超法定范围罚款，协议仅口头约定无书面形式。此协议效力存争议。

案情分析:

1、主体方面，小朱10岁为限制民事行为能力人，购买房屋这一重大交易未经法定代理人同意或追认，此部分协议效力待定。
2、意思表示上，小李隐瞒房屋质量问题诱使小朱签订协议，存在欺诈行为，导致意思表示不真实，影响协议效力。
3、内容上，约定的高额罚款远超法定范围，违反法律法规强制性规定，此内容不合法。
4、形式上，房屋买卖应采用书面形式，口头约定不符合形式要求，协议存在瑕疵。