房产协议要在法律上有效，需要满足一系列特定条件，下面为您详细介绍：
一、主体合格
签订房产协议的双方当事人，必须具备相应的民事行为能力，从而能够独立承担民事责任。
未成年人中，除了16周岁以上且以自己的劳动收入为主要生活来源的这部分群体外，其他未成年人同样属于限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，他们独立签订的房产协议也可能不具备法律效力。
二、意思表示真实
房产协议应当是双方真实意愿的反映，不能存在欺诈、胁迫等情况。
例如，一方故意隐瞒房产的重大瑕疵，或者通过威胁、逼迫等手段迫使另一方签订协议，这样的协议违背了另一方的真实意愿，是可以被依法撤销的。
三、内容合法
协议内容既不能违反法律法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。
例如，涉及买卖违法建筑的房产协议，因为违法建筑本身不受法律保护，所以这样的协议是无效的。
四、形式合法
一般而言，采用书面形式的房产协议在法律效力上更有保障。
因为书面形式能够更清晰、准确地记录双方的权利和义务，便于日后出现纠纷时作为证据。
只有同时满足以上所有条件，房产协议才能在法律上被认定为有效。

案情回顾:

小朱欲出售房产给小李，双方签订房产协议。但小朱隐瞒该房产存在严重质量问题，且小朱在签订时处于精神失常状态（间歇性精神病人发病期间），协议为口头形式，房产部分属于违建。双方就协议有效性产生争议。

案情分析:

1、主体方面，小朱在发病期间属无民事行为能力人，独立签订的房产协议通常无效。
2、意思表示上，小朱隐瞒房产重大瑕疵，违背小李真实意愿，此协议可依法撤销。
3、内容上，涉及违建部分的协议因违反法律法规强制性规定而无效。
4、形式上，采用口头形式而非书面形式，在法律效力保障上存在欠缺。