抵押房产在特定条件下是能够用于抵债的，下面来详细分析：
一、双方协商一致的情况
当抵押权人和抵押人经过充分的沟通与协商，达成一致意见，决定以抵押房产抵债时，这种做法在法律层面是被认可的。
在协商过程中，双方需要对诸多关键事项进行明确约定。
首先是房产价值的确定，这需要综合考虑房产的地理位置、面积、市场行情等多方面因素，以确保房产价值的评估合理公正。
其次，抵债的具体方式也需细致商讨，比如是直接将房产所有权转移，还是以房产的部分权益来抵偿债务等，都要在协议中清晰写明，避免后续产生纠纷。
二、通过法定程序的情况
若双方无法就抵债事宜协商达成一致，当债务履行期届满后，抵押权人可以借助法定程序来解决。
比如向法院提起诉讼，请求法院依法对抵押房产进行处置。
法院在接到请求后，会按照相关法律规定和实际情况展开一系列工作。
首先会对房产进行专业评估，邀请具备资质的评估机构，根据房产的实际状况确定其市场价值。
之后会进行公开拍卖，通过正规的拍卖渠道，确保拍卖过程的公平公正。
拍卖所得价款将优先用于偿还债务。
在处置抵押房产时，必须严格遵循法定程序，切实保障各方的合法权益。
例如，要充分考虑抵押人的居住权益，不能未经法定程序就强行占有房产抵债。

案情回顾:

小朱向小李借款，以自己房产作抵押。借款到期小朱无力偿还，双方就抵押房产抵债协商，对房产价值和抵债方式存争议。后协商不成，小李向法院起诉请求处置房产，法院评估拍卖房产时，小朱认为未充分考虑其居住权益，双方产生争议。

案情分析:

1、双方协商时，对于房产价值应综合多方面合理评估，若一方认为评估不合理可提出异议重新协商，避免因价值认定差异产生纠纷。
2、抵债方式需明确约定，无论是转移所有权还是部分权益抵债，都应清晰写明，防止后续执行模糊不清。
3、通过法定程序处置时，法院要确保评估、拍卖过程公正，且要兼顾抵押人的居住权益，严格按法定程序操作。