购买房产时，以下几种情况可能导致购房者需要退还订金：
首先，如遇购房双方在合同条款上无法达成共识，致使购房者决定放弃购买该房屋，则卖方或开发商通常将会将原先支付的订金全额返还至买方；
如若对方未按约定执行，买方有权向当地住房建设委员会进行投诉。
其次，若在认购书或购房合同中对退订金的条件有所明确规定，那么当出现此类约定的退订金情形时，买方同样有权要求退还订金。
再者，针对那些尚未取得销售许可证或产权证的内部认购项目，由于其本身并不符合销售条件，因此无论在何种情况下，买方均可要求退还订金。
最后，若新房开发商在出售房屋过程中未能提供齐全的“五证”，这实际上已经构成了违法行为，在此种情况下，买方有权直接与开发商解除合约并索回订金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的；如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。