商品房退房程序如下：
首先，买方需以书面形式向房地产开发企业明确表示其希望取消买卖合同。在买方需要退房的情形下，其可以采取邮寄挂号信件、发送传真或拨打电话等方式向开发商传达这一意愿。若因开发商的过失而导致退房，则应由开发商承担由此产生的所有经济损失，其中包括贷款利息、首付款的存款利息以及购买房屋所需缴纳的各项税费等等；倘若购房合同中已就退房事宜作出相关规定，则按照合同条款进行处理，若合同约定的赔偿金额不足以弥补买方的实际损失，买方有权要求额外赔偿；若由于买方的贷款申请未能获得批准，或者双方对于付款方式存在分歧等原因导致退房，那么开发商无需承担任何赔偿责任。
其次，在收到买方的退房通知后的十五个工作日内，开发商有义务全额退还买方已经支付的所有购房款项，并负责协助买方与贷款银行解除或终止相关的合同手续。在此期间，若上述手续或文件尚未签署，开发商有义务代为买方向贷款银行支付每月应付的本金和利息。
最后，开发商应在接到买方的退房通知后，立即将所有购房款项归还给买方，同时还须完成公积金管理机构或贷款银行的还款手续。若在规定时间内无法完成上述事项，从买方发出退房通知的第十六日起直至买方成功收回全部购房款项为止，开发商每日均应对买方支付相应的违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。