根据相关法律法规，商铺返租形式存在诸多违法点。
首先，关于商铺返租，它实质上是指开发商在完成某个商业项目之后，将之划分成无数个小面积产权商铺，并向小型业主进行销售。
此外，开发商还会与这些小业主签署返租协议，许诺在一段指定期限内，商铺会由其指定团队统一管理和运营，并且按照协议规定的时间节点，向小业主支付固定数额的租金收益。
其次，回顾商铺返租这种模式，对开发商而言，它具有快速回收资金的优势；
然而，对于普通投资者来说，商铺返租无疑是一块诱人的大蛋糕，因为他们每年都能获得相当可观的投资回报，相较于投资住宅或写字楼所能获取的回报，这无疑要高出许多。

《商品房销售管理办法》第11条房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。