鉴于房地产市场的规范化和秩序化发展，商品房预售实行预售许可证制度已成为普遍共识。唯独开发商持有有效的预售许可证明，方可在其授权范围内与买受人签订具有法律效应的预售合同。反之，若开发商未能出示此证书，那么他们所签订的所有预售合同均可能被视为无效。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条明确规定：“若开发商在与买受人签署商品房预售合同之前尚未获得商品房预售许可证明，则该合同应被判定为无效；然而，若在买受人提起诉讼之前，开发商成功获取了商品房预售许可证明，则该合同可被视为有效。”依据这条法规，若在买受人向法院提出诉讼请求之前，商品房预售方成功取得了商品房预售许可证明，那么预售合同仍可被视为有效，但必须满足在起诉前取得的条件。然而，实际操作过程中，情况往往更为复杂。例如，在商品房预售合同签订之后，预售许可证可能会被行政部门撤销；又或者在签订商品房预售合同时，开发商持有的预售许可证明已经过期。针对以上两种情况，我们认为预售许可证的颁发是出于行政管理机关履行行政管理职责的需要，因此不能轻易地否定预售合同的有效性。为了确保房屋预售合同的合法性和有效性，避免产生不必要的纠纷，我们强烈建议购房者在与开发商签订房屋预售合同时，要求对方提供已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件，并对这些文件进行认真细致的审查和核实。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。