1.首先，你得按照购房合同上所约定的内容，清清楚楚地找出开发商存在的违约行为，以及他们应当承担的责任到底是哪些。
这就像是在解谜一样，要把合同条款仔细研究透彻，把违约的点找出来。
2.接着，你要主动和开发商进行友好的沟通与协商。
你可以明确地向他们提出要求，让他们按照合同的约定来办理退房手续，并且把房款以及相应的违约金都退还给你。
在这个过程中，一定要记得留存好所有协商的证据，像是聊天记录、通话录音之类的，这些都能成为你日后维权的重要依据。
3.如果协商之后还是没有结果，那你就可以向房地产管理部门去投诉。
你要把开发商的违约行为详细地反映给他们，请求他们介入进行调解。
房地产管理部门有着相应的职责和权力，他们会根据你的情况来处理这件事情。
4.另外，你还可以选择向仲裁机构申请仲裁，或者直接向有管辖权的人民法院提起诉讼。
这是通过法律途径来维护自己合法权益的最后手段。
在诉讼的过程中，你一定要准备充分的证据，只有把这些证据都准备好，才能更有力地证明开发商的违约事实，从而让自己的权益得到保障。

案情回顾:

小朱与开发商签订购房合同后，发现开发商存在违约行为。小朱要求开发商按合同办理退房、退款及支付违约金，双方协商无果。小朱向房地产管理部门投诉，调解仍无结果，争议点在于开发商是否应承担违约责任及退款。

案情分析:

1、小朱需依据购房合同明确开发商违约行为及责任，合同条款是判断关键，如约定交房时间未履行等即构成违约。
2、协商过程留存证据至关重要，如聊天记录、通话录音，为后续维权提供支撑。
3、房地产管理部门调解不成时，仲裁或诉讼是有效途径，小朱应准备购房合同、付款凭证等证据证明自身权益。