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问题 房地产价格评估制度
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一、房地产价格评估制度的法律规定

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础
，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评
估，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

二、房地产价格评估的方法

目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:

1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

3．所在小区和所在板块的房价走势

4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

此外成本法和收益法也是求取房地产市场价格所经常使用的方法

三、房地产价格评估制度的意义

房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。

（一）、改革开放形势需要房地产价格评估

改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调
节作用日益增强。房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。

例如：企业产权转移需要房地产价格评估。改革企业管理体制，增强企业活力是经济体制改革的中心环节，而推动企业横向经济联系发展，是搞活企业的重要内容。建立企业产权转移市场，通过产权转移，促
进企业横向经济联系的发展，形成新的企业组合，推动新的企业群体、企业集团的兴起。但是产权转移意味着权利发生变化。为维护企业间的利益，在产权转移前应评估其价格，使联合的各方在对等条件下进
行合作。有些城市已开始拟订企业产权转让试行办法，通过立法使产权转移纳入法治轨道，并促进企业横向经济联系和发展。

有偿使用国有土地，需要进行房地产价格评估。城市土地属国家所有，禁止任何人买卖。但是，在商品经济条件下土地所有权不能进入市场并不妨碍土地使用权进入市场，成为买卖对象。武汉、天津、上海，
广州、深圳、厦门等市先后制订了土地使用权有偿出让和转让的办法，这说明我国已开始改革无偿，无期使用城市土地制度。广州市在近几年来采用招标、议标方式有偿出让土地使用权。

1989年5月颁发了《广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》；

1993年6月正式颁布《广州市国有土地使用权出让金标准》。

（二）、房地产价格评估是房地产业发展的需要

我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行
业，开始纳入社会主义商品经济运行轨道。但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。然而，目前我国房地产价格评
估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。
（三）、稳定房地产市场的需要

房地产商品的交换构成了房地产市场。随着经济体制改革的深化，国内外投资者对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用的初步实践，使我国房地产市场开始出现兴旺景象。为
使房地产市场健康发展，必须加强房地产市场管理。

市场管理的核心是对价格的调控与管理。合理确定房地产价格对于安定人民生活，稳定市场物价有积极的现实意义。国家物价的管理通过宏观经济调控指导各地区，部门做好市场物价管理监督工作。各地区、
部门贯彻执行国家的物价方针政策和法规，负责本地区，部门的价格管理和综合平衡工作。

各市房地产交易所是代表地方政府主管房地产交易的职能部门，加强房地产市场管理主要是加强房地产交易市场管理。因此，搞好房地产价格评估工作，是加强管理稳定房地产市场的需要。

（四）、法律实施的需要

社会主义法制是工人阶级和广大人民群众按照自己的意志，通过国家权力机关制订建立起来的法律制度和执行原则。因此社会主义法制是社会主义国家人民的活动准则，它对于保卫社会主义，巩固社会主义经
济制度和保障社会主义经济建设起积极作用。

但法律的实施需要有关单位支持。以事实为根据，以法律为准绳是司法工作的基本原则。在审查办理房地产案件中，为了保障公民和法人的合法权益，正确调整民事关系，制裁违法行为，司法人员在执法过程
中，除必须了解案情外，还需要房地产价格评估人员提供资料作为判案的依据。

（五）、住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，为实现住宅生产的投入，产出的良性循环，鼓励职工购买旧公房是住房制度改革的主要内容之一。

出售旧公房应按重置价成新折扣，以质量和环境因素等计价，但在实施过程中，因没有切合实际的评估办法，所以有些地方在出售旧公房时价格差异较大，有的甚至互相攀比降低出售价格，不利于住房自有化
工作的开展。
为此，建设部和国务院住房制度改革领导小组在《关于加强出售公有住房价格管理的通知》中指出："各产权单位向职工出售的公有住房统一由房地产评估专业人员进行价格评估。"这就需要加强价格评估工作。
此外，调整不合理的低租制，必须要加强房租的修订和评租等等工作。
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更新时间：2025/4/7 4:02:32