| 问题 | 商品房预售合同案件增长的原因是什么 |
| 分类 | 房产纠纷-房产纠纷 |
| 解答 |
一、商品房预售合同案件增长的原因是什么 商品房预售合同案件增长的深层原因 在销售代理合同纠纷中，主要涉及以下几个方面的问题： 首先是关于委托人是否享有任意解除权的争议； 其次是关于溢价款的处理问题，双方当事人对于溢价奖励的约定是基于双方的真实意愿达成的，并不违反任何法律法规，同时也不会对社会公共利益以及第三方造成任何损害，因此，我们应该将其视为合法有效的条款；最后是关于可得利益的问题。 《民法典》第九百一十九条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 二、商品房预售定义是什么? 在房地产贸易领域，商品房预售又称为商品房预售、楼宇期货交易以及楼花买卖等诸多概念。 此类交易方式旨在使买房者提前支付定金或者预付账款，从而在不久的将来实现获得现房的愿望。 实际上，商品房预售可以看作是一种类似于期货的交易方式，所买卖的仅仅是针对某个特定房屋的期货合约。 相对于已经完工的房屋出售，这种交易方式已经成为了我们国家现行的商品房市场中最为主要的两大房屋销售模式之一。 值得注意的是，商品房预售属于一类附带期限的交易行为。 具体表现为，商品房买卖双方在签署合同时会以一个明确的期限作为依据，同时将该期限的到达视为商品房买卖的权利和义务依法生效或失效的重要依据。 另外，商品房预售亦具备极强的国家干预性质。 鉴于预售商品房并不涉及房屋的实体交易，实际的房屋交接工作尚待完成，国家为此强化了对商品房预售市场的规范化监管力度。 我国相关法规对商品房预售的条件、资格和程序进行了详细规定，并且强制要求在预售合同签定之后，必须向当地房地产行政主管部门办理登记备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; （二）持有建设工程规划许可证; （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 三、商品房预售无效合同有哪些 商品房预售合同的效力问题主要涉及到以下几个方面：首先，如果开发商在没有获得商品房预售许可证明的情况下与购房者签订了预售合同，那么该合同将被视为无效；其次，如果预售合同中的条款违反了法律、行政法规的强制性规定，例如存在着非法的目的或者对国家、社会公共利益造成了损害，那么这样的合同也会被认定为无效；再次，如果一方当事人采用欺诈、胁迫的手段来签订合同，并且这种行为已经严重损害到了国家的利益，那么这样的合同同样会被判定为无效；此外，如果合同的签订过程中存在着恶意串通的现象，导致国家、集体或者第三人的利益受到了损害，那么这样的合同也会被认为是无效的；最后，如果合同的表面形式是合法的，但是其背后却隐藏着非法的目的，那么这样的合同同样会被判定为无效。我们需要认识到，当合同被判定为无效时，其法律效果是从合同成立之初就不具有法律约束力，双方当事人应当将从合同中获取的财产予以返还，同时对于有过错的一方，还需要对另一方因为合同无效而遭受的损失进行赔偿。如果双方当事人都存在过错，那么他们将各自承担相应的责任。 销售代理合同纠纷主要涉及三方面问题：委托人是否享有任意解除权的争议；溢价款处理问题，双方真实意愿达成的溢价奖励约定合法有效，不违反法律法规，不损害公共利益和第三方利益；可得利益问题。 |
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