鉴于小产权房未依法取得房产证，由此所引发的物权变动亦无法得以实现。这也明确表示此种格局下的住房产权转让并不可能实现。因此，我们认为这种赠与协议从初始阶段起便注定无法有效执行，实质上是无效的。然而值得注意的是，建设企业或房地产业者自身并无对这些小产权房的所有权及处分权，因此他们对此类房屋进行处置的行为应被视为效力待定的行为，必须得到所有权人的认可与确认。

《民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。第三百一十二条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。