商品房预售所蕴含的潜在风险包括：开发商无法提供具有法律效力的商品房预售授权证书；楼盘广告对产品功能与品质的描述过于夸大或者存在不实情况；开发商可能会将所销售的房屋再次抵押给第三方，或者在售房时故意隐瞒此项事实；此外，开发商也有可能在预售过程中私自将房屋出售给其他买家，或是对预售房屋已经出售的事实加以隐瞒；最后，还可能出现开发商未能按时为购房者办理房屋所有权证以及土地使用权证的问题；同时，也不能排除开发商在房屋设施或户型结构上私自作出改变的可能性。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。