签订商品房预售合同时，可能存在以下潜在风险：首先，开发商可能无法提供合法且有效的商品房预售许可证明，这会影响合同效力以及后续权益保障；其次，楼盘商业广告中的关于房屋质量、价格等方面的描述可能存在夸大或者虚假宣传，导致消费者产生误解；再者，开发商有可能在未告知购房者的情况下，将预售房屋抵押给第三方，或者故意隐瞒预售房屋已经被抵押的事实；此外，开发商也可能在未告知购房者的情况下，将预售房屋出售给第三方，或者故意隐瞒预售房屋已经被出售的事实；最后，开发商可能未能及时办理房屋所有权证和土地使用权证，从而影响购房者的权益。另外，开发商还有可能在未经购房者同意的情况下，擅自更改房屋设施或户型结构，从而损害消费者利益。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。