预售证未能成功办理可能存在以下几种情况：
首先，可能由于无法获得《国有土地使用证》，导致土地指标受到限制；
其次，如果小区的实际建设状况并不符合规划局所设定的要求；
再次，若小区中的楼房建筑层数以及高度，或者建设资金投入未能满足房管局颁发《商品房预售许可证》的必要条件；
最后，若出卖方在前述四种证件尚未完全办理完成的情况下，即未取得商品房预售许可证明的前提下，与买方签订了商品房预售合同，那么该合同应被视为无效。
然而，如果在诉讼提起之前，出卖方已经成功获取到商品房预售许可证明，则该合同可被视为有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。