关于商品房预先销售合同所应负担的潜在风险，包括但不限于以下方面：
首先是房地产开发公司未取得合法、有效的商品房预售许可证书；
其次，房地产项目的商业广告可能存在夸大或者虚伪表述的情况；
再者，房地产开发公司可能会将此房屋抵押予第三方或者有意对预售房屋的抵押事项进行隐瞒；除此之外，还可能发生房地产开发公司将预定出售的房屋再次出售给第三方或者有意对预售房屋已经出售的事实进行隐瞒；
最后，也不能忽视房地产开发公司未能及时办理房屋所有权证以及土地使用权证等问题；
同时，对于房屋设施或户型结构的单方面变更也是值得关注的风险之一。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。