商品房预先销售合同的记录与注册，这是一种在不动产方面的独特的登记形式，其主要功能在于保护和维持一个主张未来不动产物权变动权利的诉求。经过这种商品房预先销售记录与注册后，购买者所拥有的请求权便具备了对抗第三方的法律效力。
值得注意的是，房地产开发商在此之后，都不得再对已经进行过预先销售记录与注册的房产进行销售或者设定抵押行为；倘若开发商在未经授权的情况下，私自将已经经过预先销售记录与注册的房产出售给第三方，或者设定抵押给此第三方，那么这个第三方并没有资格通过合理登记来取得所有权，同时，这个抵押权也无法对抗已经进行过预先销售记录与注册的购买者。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。