订金乃指当事人为确保所签署合同得以顺利履行，依据法律或合同规定，预先支付一定数额的金钱作为担保措施，以期保障合同后续的妥善执行。
根据我国现行《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的详细规定，是否需要归还买房时所支付的订金，需结合实际情形予以仔细分析：
首先，若因购买人自身原因导致未能达成购房协议的，例如购买人主动放弃继续履行购房合同，则在该种状况下，订金可不予退还，因为在此情况下，未签订合同是购买人违约行为所致；
其次，若因房地产开发企业的原因导致未能达成购房协议的，则应视为房地产开发企业违约，此时，房地产开发企业应向购买人双倍返还订金；
最后，若因购房合同双方当事人以外的其他因素，如政策变动或不可抗力等原因导致未能达成购房协议的，则房地产开发企业应将购买人已支付的订金及其他款项全数退还给购买人。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。