依据现行法律法规的明文规定，以下情形下购房定金可予退还：首先是开发企业未获销售许可证书或产权证明，从而丧失了从事商品房销售活动的法定资格，由此引发购房合同无法顺利签署履行；其次是开发企业以欺诈手段误导消费者，例如已经将已认购的房产转售他人；再者，由于合同条款方面的分歧无法达成共识。比如卖方在描述房屋信息时含糊不清，导致合同关键条款无法明确界定，或者卖方擅自更改认购书中关于房屋面积、售价等重要事项的约定；最后，买卖双方均无明显过失，然而商品房买卖合同仍然未能成功缔结。例如，由于第三方因素或自然灾害等不可抗力导致该商品房项目无法按照原计划进行建设或未能达到原定标准等。若买方在预约书约定的期限内将所购买的房屋转售给其他第三方，导致开发商无法按照预定时间正式签署合同，则需向买方双倍返还定金。若双方仅因为正式合同及其附属补充协议的具体条款无法达成一致，且这一问题与预约书的内容并无直接关联，那么双方均不构成违约行为，开发商亦应全数退还买方所支付的定金。此外，在选择购买的住房时，还需要关注该房屋是否已被抵押、查封；若是通过房地产中介机构代为销售的，还应当核实该机构是否具备相应的房地产中介资质等。对于上述所有可能出现的情况，您都可以登录所在城市的国土资源和房屋管理局官方网站进行详细查询。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。