有关退还购房定金的具体操作步骤大致如下：首先，应认真审阅并熟悉购房合同中所约定的退款条件及相关的制约性条款与前提条件。对于违约后需承担的责任与义务亦须有明确认识；其次，应当按照正规程序，以书面形式向房产开发企业或卖方提交退款申请，同时务必随附相关有效证明文件，如支付证明、书面沟通记录等，以此尽可能详尽地阐述自身合理诉求及其依据；第三步，面对面协商解决，与房产开发商或卖家开展深入对话，共同寻求解决问题的最佳途径。双方可借助会议、电话或电子邮件等多种渠道进行沟通，以期达成共识；若以上尝试均未能成功解决问题，则可考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构会依据合同约定及相关法律法规对争议事项进行裁决，并推进退款事宜的落实；最后，若所有其他途径皆告失败，您仍有权选择通过诉讼途径解决争议，并追讨购房定金。在此之前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽且精准的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。