关于商品房预售合同效力的认定规则如下所示：首先，若出卖方在未获取到商品房预售许可证明的前提下，与购房者签订了商品房预售合同，此种情况下该商品房预售合同将被判定为无效；其次，若是由无民事行为能力者签署的商品房预售合同，同样会被视为无效；最后，当商品房预售合同违反了相关法律法规之规定时，也将会被认定为无效的合同。

《中华人民共和国民法典》第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。