所谓的商品房预售合同，即是由商品房预售方与预购方共同协商签订的文件，其内容约定了预售方应在约定的时间内将建造完毕的商品房所有权转移至预购方，同时，预购方也需要向预售方交付一定金额的定金或部分购房款项，并且按照既定日期接收该商品房。依据《城市商品房预售管理办法》相关规定，商品房预售是指房地产开发商将正在建设过程中的房屋提前出售给购房者，由购房者支付定金或房价款的交易行为。在商品房预售合同中，预购方通常会采取分期支付房屋价款的方式，这一做法与分期付款买卖相似，然而，它并非真正意义上的分期付款买卖合同。因此，对于商品房预售合同而言，主要涉及到以下几个关键点：首先，房屋标的在出售时并不存在，或者说，它还处于建设阶段且尚未竣工；其次，预售商品房通常是由开发商已经确定的地段、楼房、面积以及辅助设施等因素综合考虑后，以每平方米的房屋价格进行标注，购房者只需根据开发商所提供的各项条件从中选择适合自己的房屋即可；最后，预售商品房是附带期限的交易行为，购房者需预先支付定金或房屋价款。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。