|
商品房销售管理办法释义
第一章 总则
1998 年 以 来，随着住房制度改革的不断深化，个人逐步取 代集团成为住房消费主体。与此同时，实物分配和集团消费所掩盖的许多问题也逐步暴露出来，广告虚假、 定 金 圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等 问题时有发生。为促进房地产市场的进一步发展，完善相应的法律制度，维护市场主体，特别是广大 消 费者的 合法权益，成为当前急需解决的问题。在此背景下，建设部制定了《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）。
第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据忡华人民共和国城市房地产管理法》。《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
说明：本条规定了本《办法》的立法目的和依据。
《办法》立法目的有两个方面：一是规范商品房销售行为；二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
说明：本条规定了《办法》调整范围。
从 地 域 范围分析，因本《办法》属于《房地产法》和《开发条例》的配套法规，所以，其调整的地域范围应与《房地产法》。价发条例》一致，即城市规划区国有 土 地 上进行商品房销售以及销售管理。从行为角度分析，既调整商品房交易行为，也调整商品房销售行为的管理；从主体角度分析，本《办法》既规范销售商 （出 卖 人）、消费者（买受人），也规范行使销售管理职能的行政主管部门。
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。从该定义可以看出，本 《办 法》 只规范房地产开发企业开发建设的房屋的销售行为，包括房地产开发企业自行销售，也包括委托中介机构销售。对于非房地产开发企业开发建设的房屋不 属于 该 协法》的调整范围。换句话说，只规范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不适用本《办法》。值得指出的是，经济适用住房属于商品房的范畴，同 样 适用于 本《办法》。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工骏收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
说明：本条规定了商品房的销售完成途径。
房地产销售有自行销售和委托销售两大类，根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，委托销售的责任主体仍是委托方。因此，商品房销售中的买卖合同主体只能是买受人和房地产
开发企业，而不是买受人和房地产中介服务机构。换言之，中介机构作为房地产开发企业的代理人，只能以房地产开发企业的名义与消费者签订合同。
就 房 地 产开发企业而言，自行销售商品房和委托他人销售商品房各有其利弊。自行销售商品房，可以减少中间环节，节约销售成本；委托他人销售商品房，可以利 用 中 介机构的专业优势， 较快打开市场，加速资金回流。从目前情况看，由于中介机构鱼龙混杂，中介人员素质不高，中介行为尚不规范，房地产开发企业多 数是 成立自己的销售公司或者销 售部门自行售房。随着中介市场的规范，委托中介机构售房将成为主流。
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
说明：本条是对商品房预售条件的规定。
1992、 1993 年， 由于“房地产热”的影响，不少地方出现了大量的“烂尾”楼盘，不仅使购房者蒙受了损失，也对房地产市场的发育产生了极坏的影响。为了避免上述 情况的 发 生，在起草《房地产法》时，规定商品房预售实行许可制度。《开发条例》和1995年1月 1日 起施行的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件 及 商品房预售许可证明的办理程序已有明确规定。这些规定，从目前来看，仍然是比较合理的，个别地 方 出现问题，主要是由于已有的规定不能真正落到实 处，有 法不依、执法不严而造成的，因此本《办法》对预售条件与程序不再作重复性规定，只重申商品房预售 实 行预售许可制度，并规定预售条件及商品房预 售许可证 明的办理程序这两个方面的内容，按照《开发条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行，其 他方 面仍应按照本《办法》的规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
说明：本条规定了商品房现售的条件。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
说明：本条是关于商品房现售条件的证明文件备案的规定。通过备案管理，行政管理部门来检查商品房现售条件是否满足，对不符合条件的，及时予以纠正。
商 品 房 销售应当符合一定条件，预售由于不确定因素很多，法律规定实行强制性的许可制度，不取得预售许可证，不得预售；对于现房销售，《办法》第七条规定 了 视 售的条件，但现售工程已经竣工验收合格，只要符合一定条件，没有必要再进行强制性许可。因此，《办法》对现售实行备案制。要求房地产开发企业在现 售前 将符 合商品房现售条件的证明文件报送主管部门备案。房地产开发主管部门发现商品房现售条件不具备的，应当责令停止销售，并依法处以罚款。
《开发条例》第十九条的规定，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设工程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。《办法》要求房地产开发企业在销售前将项目手册备案，是《开发条例》的具体化。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
说明：本条是关于销售设有抵押权商品房的规定。
目 前， 部 分房地产开发企业在销售已设定抵押权的商品房， 既不征得抵押权人同意，也不告知购买人该商品房已经设定抵押，既侵犯了抵押权人的权益，也侵害了购买 人 的利益。因为一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不 善或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并优先受偿，这样购房人既得不 到所 购房屋，也很可能得不到已付购房款。为了解决这一问 题，特作本条规定。
第十条 房地产开发企业木得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
说明：本条是关于禁止“一房多售”的规定。
“一 房 多 售”，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为。“一房多售”最多也只能有一个人得到房屋，其他购房人既得不到所购房屋，甚至有的购房人的 购 房 款都难以退回，其实质是一种欺诈行为。对于“欺诈”行为的处理，相关的法律法规都有明确的规定，本条规定禁止“一房多售”，第三十九条规定了相应 的处 罚， 是房地产开发主管部门作为行业主管部门对“一房多售”行为的行政处罚。
从目前权属管理的规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
说明：本条是关于返本销售、售后包租的规定。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
说明：本条是关于分割拆零销售的规定。
从 房屋产权制度的角度来看，开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，违反了国家建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房 屋 所有权证”的有关规定。拆零销 售实质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法“集资”性质。一旦市场变 化， 可能导致购房人既得不到预期的升值 回报，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产 权管理 的有关规定。
从法律角度分析，一套住宅，在观念上视为一物，根据“一物一权”原则，只能作为整体进行销售，不能分割拆零销售。这种行为有悼于物权法的基本原则，故应禁止。
从住宅的技术规范来看，根据国家的《住宅设计规范》，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。如果商品住宅可分割拆零销售，就会造成不成套型的住宅，这就违反了国家的强制性标准的规定。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
说明：本条是关于销售商品房与售后物业管理如何衔接的规定。
第三章 广告与合同
第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法。科学、准确。
说明：本条是有关商品房广告的规定，旨在解决商品房广告不实的问题。
商 品 房 销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。目前，商品房买卖中出现的纠纷有很大比例是由于广告不实或购房 者 得 到的商品房与广告宣传不一致而引起的。为了解决这一问题，本条规定了房地产开发 企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告时应当遵循的基 本准 则。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
说 明： 本 条是关于商品房销售广告明示事项的规定。为了进一步解决虚假广告问题，本条要求当事人在合同中约定商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。通过合 同 约 定，一方面促使房地产开发企业、房地产中介服务机构发布真实的广告和宣传资料，另一方面也提醒买受人要通过法定方式行使自己的正当权利，确保自己 的权 益 不受侵害。
广告是一种要约邀请，要确保这种要约邀请实现，代为要约最好的办法就是通过合同，将广告中自己关心的问题通过合同进行约定。如果合 同 中 没有明确广告和宣传资料中明示的事项，买受人的权益很难得到保护。需指出的是，鉴于合同自由原则，《办法》只是规定当事人应当就相关事项作出约 定，并没有 规定相应的罚则，当事人未作此项约定时也不影响合同的效力。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
说明：本条是关于商品房买卖合同的形式和内容的规定。
本 条 是 对《开发条例》第二十八条规定的细化，《开发条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使 用 面 积、价格、交付日期。质量要求、物业管理方式以及双方的责任。需要说明的是，《开发条例》第二十八条规定的建筑面积、使用面积应当在商品房基本状 况中 明 确。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
说 明：本条是关于商品房销售价格的规定。本条是对《开 发条 例》第三十条规定的细化，《开发条例》第三十条规定，房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当时 人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅 价格， 应当实行政府指导价或者政府定价。商品房分为两大类，一类是完全意义上的商品房；一类是含有政府保障 性的商品房，目前主要包括经济适用住房、集 资合作建 房等。由于商品房的性质不同，国家对其价格管理方式也有所不同，对于完全意义上的商品房，销售价格完全 根据市场需求，由双方当事人自主约定； 对于含有社 会保障性的住房，实行政府指导价。
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
说 明：本条及以下的第十九条、第二十条、第二十一条是关于计价方式和面积误差的规定，主要是为了解决面积误差、公用建筑面积分摊不合理以及解决“面 积 缩水” 等 问题。面积纠纷是目前消费者投诉的热点问题之一，也是购房者十分关注的问题。面积纠纷的产生有部分不法开发商出于牟取私利的有意欺诈，也 有 计算规范等 制 度不健全的原因。面积纠纷的受害者多为购房者，要么没有得到应有的面积，要么得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积 而需 要增加购房价 款。
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对视售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按 套 （单 元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一 致， 相关 尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中求约定处理方式的，买受人可以退房 或者与房 地 产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（－）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二） 面积误差比绝对值超出3％ 时， 买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支 付已付房价款利息。买受 人 不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积。误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出在3％部分的房价 款由房地产开发企业 承 担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受 人；绝对值超出 3％部 分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积／合同约定面积）X 100％
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
说明：本条是关于按套内建筑面积或者建筑面积计价时面积误差的具体规定。
本 条 规 定主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。根据《合同法》合同当事人双方自愿原则，本条首先要求当事人应当明确约定合同约定面积与产权 登 记 面积发生误差的处理方式。考虑到在当前的商品房买卖中，许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实，为了充分保护处于弱势地位 的买 受人 的利益，本条第二款规定了合同未作约定的处理方式及原则。这样，一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则；另一方面，为合同中未作约 定时， 对面积 纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在
|