对于退化的商铺应退而未决的款项问题，如下提出了几种可行的解决办法供您参考：
首先，买方可尝试通过与卖方开展友好和理性的对话协商，以期达成双方满意的方案来解决这个问题；
其次，可考虑邀请调解委员会协助调节，借助其公正的视角以及专业的知识，试图找到一个公平合理的方案来化解纠纷；
再者，若以上的途径均行不通，消费者也可选择直接拨打12315投诉热线，将相关情况进行详细描述，等待执法部门的介入调查；
最后，在以上所有手段皆告失败之际，消费者仍有权选择向当地司法机构提起诉讼，要求卖方承担违约责任，并全额退还已支付的订金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。