小产权房有一些几种形式：
一、开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的房屋。
二、乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋。
三、农村乡或村一方出土地，开发商出资金联合开发建设的房屋。
四、100-300平米不等的二层小楼加塑料大棚、独门独院的“生态山庄”、“科技园”的房屋。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的房屋。

《民法典》第二百一十七条
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。