大产权房与小产权房的区别可以从合法性、交易费用以及建设用地的权属方面入手，具体如下：
1、大产权房由国家发的产权证，小产权房是由乡镇政府发的产权证书；
2、大产权房再次转让时如果不交付土地出让金，小产权房则仍然需要补缴土地出让金；
3、大产权房的建设用地归国家所有的，小产权房的建设用地一般是归集体所有的。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年。