首先，因签订房屋租赁合同时，主要参与方不具备合适的法定资格以及权利，导致该合同无法生效:
（1）当订立合同时，作为当事人一方的是缺乏民事行为能力者或其代理人身分不足以签订有效合同的人员；
（2）当订立合同时，作为当事人一方的是具有限制民事行为能力者或其代理人身分超越了其应有的权限范围，且未经合法权力机关确认。
其次，由于租赁的房屋并不符合相应法律法规中的规定，或与合同中所约定的条件不符，故据此导致的房屋租赁合同同样无法产生效力:
（1）对于违法违章建筑，其租赁合同通常会被认定为无效，但是，如果在一审诉讼终结之前，该类建筑物已经获得合法手续，则人民法院应判定这类合同有效；
具体包括:
未获取建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证规定建设的房屋；
未经相关部门审批或是虽经审批但实际施工内容与申请不符的临时建筑；
租赁期限超过临时建筑的合理使用寿命，超过部分无效；
消防安全必须得到消防机构严格审查的房屋，未经消防检查或者消防检查结果不达标的；
（2）如果房屋租赁的期限过长，即超过20年，超过部分无效。
（3）对于共有房屋的出租，若在共有人之间并未达成特别约定，则须经过其他共有人的同意，否则订立的租赁合同在共有人表示反对或不予认可的情况下将会被宣布无效。
（4）房屋转租过程中可能存在的无效情形:
如承租人在未经出租人许可的情况下擅自将房屋转租给他人，此时出租人有权主张承租人与次承租人之间的转租合同无效；
然而，当承租人已征得出租人的同意将租赁房屋转租给他人时，转租期限超出租赁期限的剩余部分，如果人民法院认为超出此范围的约定无效，除非出租人和承租人另有协议。

《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。