若房屋系违规建造且出租方未能获取施工工程规划许可证或违反该许可证之规定进行构建，此种情况下与租户所达成的租赁协议将视为无效。
此处提及的“房屋未经施工工程规划许可证”意为出租方在房屋建设过程中完全未获得任何该类许可证;
而“未依照施工工程规划许可证的规定构建”则表明出租方向虽已获取许可证，却在原规划范围外进行建设，即存在未依许可证明确规定进行建筑物构建之情形。
然而，尽管此类违规建筑物所引发的租赁合同属无效性质，但鉴于此类房屋的处理上还给予出租方一定程度的补救举措，因此在涉及到租赁合同争议的案件审理过程中，倘若出租方能在首次庭审结束之前成功取得施工工程规划许可证或通过相关主管部门获批重建，那么人民法院便应认可该租赁协议的有效性。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。