1、所谓单位房，通常是由雇主依据雇员的等级、工作年限、贡献度以及是否拥有住房等多重因素予以分配。
此类住房的主要形式包括福利房和集资房，其特点在于只需支付相对较低的购房成本即可获得，具有一定程度的福利性质。
相较之下，商品房则是由房地产开发经营公司负责开发建设，完工之后将其推向市场进行销售或租赁的住宅产品，属于市场化商品交易的范畴。
2、单位房的购买方式无法通过银行贷款实现，而商品房则可以申请贷款。
3、单位房作为公有住房的一种，通常以成本价或优惠价进行购买，在出售过程中需要缴纳土地出让金，具体金额按照所在地区的等级和每平方米的价格来计算；
而商品房则无需缴纳此项费用，因为它是直接从开发商手中购买的住宅产品。
4、单位房并未明确规定使用期限，因此可以永久性使用；
然而，商品房的使用寿命为70年，若到期后仍需继续使用，则需额外缴纳一笔不超过五位数的土地出让金。
5、在涉及房产买卖的情况下，单位房需要补缴土地出让金，大约相当于该房屋评估价值的1%（原因在于原土地为国有划拨用地，现需转变为出让用地）；
而商品房则无需缴纳这部分费用。
6、单位房并不具备产权证书，并且需要与雇主签署的劳动协议。
由于雇主享有优先购买权（即回购权），所以商品房则具备完整的产权，并且通常会配备较为完善的基础设施。

《商品房预售管理办法》第五条和第六条商品房预售应符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）取得《商品房预售许可证》。