退房不承担违约责任的情况有：
1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知;
2、开发商开发手续不全导致合同无效开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房;
3、发商未经购房人同意擅自变更设计在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意等。